Договор аренды здания, строения, сооружения в Украине: скачать Договор аренды здания, строения, сооружения 2015


По договору аренды/найма здания, строения или иного капитального сооружения одна сторона (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) строение или иное капитальное сооружение или их отдельную часть в пользование за плату на определенный срок.

Сущность Договора аренды здания, строения или иного капитального сооружения

Характеристика договора найма здания, строения или иного капитального сооружения:

1. Договор найма/аренды здания, строения или иного капитального сооружения в Украине может быть как реальным, так и консенсуальным.
2. Данный договор является двухсторонним, срочным, платным. В этих признаках договор найма здания/строения полностью совпадает с общей юридической характеристикой договора найма (аренды).
3. Сторонами договора являются наниматель и наймодатель. Никаких особенных требований к субъектному составу не предъявляется. Как правило, нанимателями выступают субъекты предпринимательской деятельности.
4. Предметом комментируемого договора являются строения или иные капитальные сооружения, их отдельные части.
5. Статья 793 Гражданского кодекса Украины указывает, что договор найма строения или иного капитального сооружения, или их отдельной части заключается в письменной форме.
Если указанный договор заключается сроком более чем на три года, он подлежит нотариальному удостоверению.

Форма договора аренды здания, строения или иного капитального сооружения

Договор найма здания, строения или иного капитального сооружения (их отдельной части), заключенный сроком не менее чем на три года, подлежит государственной регистрации. Согласно ст. 210 Гражданского кодекса Украины сделка, которая подлежит государственной регистрации согласно требованиям закона, считается осуществленной с момента ее государственной регистрации.

Таким образом, права и обязанности сторон по договору найма строения или иного капитального сооружения, заключенного на срок менее трех лет, возникают с момента заключения договора найма в обычной письменной форме. Если же срок договора составляет либо превышает три года, стороны обязаны осуществить нотариальное удостоверение и государственную регистрацию договора аренды здания, строения или иного капитального сооружения. Права и обязанности сторон в этом случае возникают после государственной регистрации договора найма строения или иного капитального сооружения.

Порядок приема-передачи здания, строения или иного сооружения по договору


Следует отдельно обратить внимание на особенности удостоверения факта передачи строения или иного капитального сооружения (их отдельной части) от наймодателя нанимателю, а также возврата строения или иного капитального сооружения (их отдельной части) наймодателю по окончании срока действия договора.

Так, согласно ч. 1 ст. 795 Гражданского кодекса Украины, передача нанимателю строения или иного капитального сооружения (их отдельной части) оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. По общему правилу, если иное не определено договором найма, с момента подписания акта о передаче строения или иного капитального сооружения (их отдельной части) в пользование нанимателю начинает исчисляться срок действия договора.

Возврат переданного в наем строения или иного капитального сооружения (их отдельной части) также подлежит оформлению путем подписания соответствующего акта сторонами. С момента, когда наниматель и наймодатель расписались в документе о возврате строения или иного капитального сооружения (их отдельной части) наймодателю, договор считается прекращенным.

Аренда земли и Договор аренды здания

Здания, строения или иные капитальные сооружения относятся к недвижимому имуществу. Данные объекты не могут быть отделены от земельного участка, на котором они располагаются, без обесценивания и изменения своего целевого назначения. В связи с этим ст. 796 Гражданского кодекса Украины предполагает, что одновременно с правом найма строения или иного капитального сооружения (их отдельной части) нанимателю предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, который прилегает к строению или иному капитальному сооружению (их отдельной части) в размере, необходимом для достижения цели найма.

Данное положение Гражданского кодекса Украины является обязательным для сторон, независимо от того, предусматривали ли они в договоре найма такое право нанимателя.
Стороны имеют право, в соответствии с ч. 2 ст. 796 ГК Украины, определить в договоре найма размер земельного участка, который передается в пользование нанимателю строения или иного капитального сооружения (их отдельной части). Если в договоре найма строения или иного капитального сооружения (их отдельной части) не определены размеры данного земельного участка, то наниматель имеет право пользоваться всем земельным участком, которым владел наймодатель.
Само по себе заключение договора найма здания, строения или иного капитального сооружения в Украине не порождает права пользования земельным участком. Права нанимателя относительно пользования земельным участком, на котором размещены переданные ему в пользование строения или иные капитальные сооружения (их отдельные части), должны оформляться отдельным договором аренды земельного
участка. Если наймодатель и собственник земельного участка являются одним лицом, договор найма земельного участка заключается между ним и нанимателем. Наниматель, согласно гл. 15 Земельного кодекса Украины, приобретает право срочного пользования земельным участком.
Наймодателем по договору найма строения или иного капитального сооружения (их отдельной части) не всегда выступает собственник земельного участка, на котором эти объекты размещены. В этом случае при заключении договора аренды здания (Украина) действует презумпция согласия собственника на передачу нанимателю права пользования земельным участком, если иное не предусмотрено договором между собственником земельного участка и его наймодателем.


Плата за пользование по Договору аренды здания, строения, иного сооружения

Касательно особенности оплаты по договору аренды здания, строения или иного капитального сооружения (их отдельной части). Так, оплата, которую обязан осуществлять наниматель, состоит из оплаты за пользование строением или иным капитальным сооружением (их отдельной частью).
Как уже отмечалось, согласно Земельному кодексу Украины, право пользования землей может быть постоянным или срочным. Срочное право пользования основывается на договоре аренды. Условие об арендной плате является существенным условием договора аренды земельного участка. Таким образом, использование ст. 797 Гражданского кодекса Украины может привести к дублированию условия об оплате за землю в двух договорах.
Форма оплаты по образцу договору найма строения или иного капитального сооружения (их отдельной части), а также ее периодичность устанавливаются по согласию сторон.